Activa - Contabilidade e Condom?nios

A inadimpl?ncia gera in?meros males ao condom?nio. Al?m de onerar diretamente os bons pagadores, afeta tamb?m a provis?o or?ament?ria comprometendo a realiza??o de manuten??es.

O controle da inadimpl?ncia dever? ocorrer em conformidade com os par?metros estabelecidos pela conven??o. A flexibilidade deve ser compreendida de forma apropriada, a fim de n?o prejudicar os cond?minos em beneficio do inadimplente.

Por exemplo: caso a conven??o estabele?a que ap?s 60 (sessenta) dias de atraso, a cota pendente dever? ser cobrada judicialmente, este prazo deve ser cumprido. Entretanto, a gest?o condominial dever? previamente realizar contatos (carta, e-mail ou telefone) dando ci?ncia ao cond?mino da exist?ncia de taxa(s) pendente(s).

O s?ndico n?o tem autonomia para:

• Conceder desconto (como conceder desconto do rateio de uma despesa?);
• N?o cobrar juros e multa (Lei 10.406/2002, Art. 1.348, inc VII);
• Arcelar o saldo da unidade inadimplente ?a perder de vista? (levando em considera??o o per?odo do mandato do s?ndico).

Observa-se que tal situa??o beneficia somente o inadimplente e prejudica os cond?minos que honram o compromisso perante o condom?nio. ? importante estar claro que as taxas condominiais s?o fruto da divis?o de uma despesa e a gest?o n?o deve tratar como com?rcio.

A conven??o de cada condom?nio prev? as san??es a que est?o sujeitos os cond?minos (Lei 10.406/2002, Art. 1.334, inc IV). Contudo, n?o ? recomendado que a gest?o condominial opte por submeter os inadimplentes ao constrangimento e/ou lhe impedir de usufruir do bem comum, pois pode ficar sujeita a indeniza??o por dano moral. Exemplos:

• Proibir o uso de ?reas de lazer (academia, sauna, sala de gin?stica, sal?o de festa, sala de cinema, piscina, sala de jogos, entre outras);
• Cortar o fornecimento de ?gua ou g?s (somente as concession?rias t?m autonomia e natureza jur?dica para tal ato);
• Divulgar o nome dos inadimplentes em ?reas comuns (quadro de avisos ou cabine do elevador).

Contudo, o cond?mino inadimplente n?o poder? ?votar nas delibera??es da assembl?ia e delas participar? (Lei 10.406/2002, Art. 1.335, inc III).

Realmente n?o ? f?cil a atribui??o do s?ndico que no fim do m?s tem que cobrar diretamente ou indiretamente algum vizinho inadimplente.

No entanto, existem no mercado empresas na ?rea de cobran?a que realizam a garantia de receitas de condom?nios. A pr?tica ocorre desde a d?cada de 90 e tem evitado o desconforto entre vizinhos na hora da cobran?a.

Os boletos s?o emitidos pela empresa de garantia de receitas, que indiferentemente do valor recebido, ir? depositar na conta do condom?nio o faturamento total com a dedu??o da taxa financeira ? percentual fixo, m?dia cobrada pelo mercado de 5 a 8%. A empresa absorve a inadimpl?ncia e fica respons?vel pela cobran?a sem a necessidade do interm?dio do s?ndico. Assim, o condom?nio passa a contar com fluxo de caixa de acordo com a provis?o or?ament?ria.

Alerta

Tornaram-se p?blicos casos recentes, onde propriet?rios de escrit?rios ? gestores de condom?nios ? usurparam recursos financeiros dos condom?nios. A soma subtra?da representou valores vultosos, chegando ? import?ncia de um milh?o de reais.

Portanto, recomenda-se aos cond?minos que t?m realizado o pagamento no escrit?rio da administradora ou contabilidade que confirmem se a mesma possui autonomia para emitir comprovante de quita??o em nome do condom?nio (Lei 10.406/2002, Art. 1.348, ?? 1? e 2?) bem como, se repassa os valores ao condom?nio.

A clareza dos pagamentos efetuados na rede banc?ria - o cr?dito ocorre diretamente na conta do condom?nio - evita transtornos, com exce??o do sistema de conta pool.

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