A inadimplência gera inúmeros males ao condomínio. Além de onerar diretamente os bons pagadores, afeta também a provisão orçamentária comprometendo a realização de manutenções.
O controle da inadimplência deverá ocorrer em conformidade com os parâmetros estabelecidos pela convenção. A flexibilidade deve ser compreendida de forma apropriada, a fim de não prejudicar os condôminos em beneficio do inadimplente.
Por exemplo: caso a convenção estabeleça que após 60 (sessenta) dias de atraso, a cota pendente deverá ser cobrada judicialmente, este prazo deve ser cumprido. Entretanto, a gestão condominial deverá previamente realizar contatos (carta, e-mail ou telefone) dando ciência ao condômino da existência de taxa(s) pendente(s).
O síndico não tem autonomia para:
Observa-se que tal situação beneficia somente o inadimplente e prejudica os condôminos que honram o compromisso perante o condomínio. É importante estar claro que as taxas condominiais são fruto da divisão de uma despesa e a gestão não deve tratar como comércio.
A convenção de cada condomínio prevê as sanções a que estão sujeitos os condôminos (Lei 10.406/2002, Art. 1.334, inc IV). Contudo, não é recomendado que a gestão condominial opte por submeter os inadimplentes ao constrangimento e/ou lhe impedir de usufruir do bem comum, pois pode ficar sujeita a indenização por dano moral. Exemplos:
Contudo, o condômino inadimplente não poderá “votar nas deliberações da assembléia e delas participar” (Lei 10.406/2002, Art. 1.335, inc III).
Realmente não é fácil a atribuição do síndico que no fim do mês tem que cobrar diretamente ou indiretamente algum vizinho inadimplente.
No entanto, existem no mercado empresas na área de cobrança que realizam a garantia de receitas de condomínios. A prática ocorre desde a década de 90 e tem evitado o desconforto entre vizinhos na hora da cobrança.
Os boletos são emitidos pela empresa de garantia de receitas, que indiferentemente do valor recebido, irá depositar na conta do condomínio o faturamento total com a dedução da taxa financeira – percentual fixo, média cobrada pelo mercado de 5 a 8%. A empresa absorve a inadimplência e fica responsável pela cobrança sem a necessidade do intermédio do síndico. Assim, o condomínio passa a contar com fluxo de caixa de acordo com a provisão orçamentária.
Tornaram-se públicos casos recentes, onde proprietários de escritórios – gestores de condomínios – usurparam recursos financeiros dos condomínios. A soma subtraída representou valores vultosos, chegando à importância de um milhão de reais.
Portanto, recomenda-se aos condôminos que têm realizado o pagamento no escritório da administradora ou contabilidade que confirmem se a mesma possui autonomia para emitir comprovante de quitação em nome do condomínio (Lei 10.406/2002, Art. 1.348, §§ 1° e 2º) bem como, se repassa os valores ao condomínio.
A clareza dos pagamentos efetuados na rede bancária - o crédito ocorre diretamente na conta do condomínio - evita transtornos, com exceção do sistema de conta pool.
Mauricio Diego Castellain
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