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Activa - Contabilidade e Condomínios

Cartilha do Síndico

Cartilha de Inadimplência

A inadimplência gera inúmeros males ao condomínio. Além de onerar diretamente os bons pagadores, afeta também a provisão orçamentária comprometendo a realização de manutenções.

O controle da inadimplência deverá ocorrer em conformidade com os parâmetros estabelecidos pela convenção. A flexibilidade deve ser compreendida de forma apropriada, a fim de não prejudicar os condôminos em beneficio do inadimplente.

Por exemplo: caso a convenção estabeleça que após 60 (sessenta) dias de atraso, a cota pendente deverá ser cobrada judicialmente, este prazo deve ser cumprido. Entretanto, a gestão condominial deverá previamente realizar contatos (carta, e-mail ou telefone) dando ciência ao condômino da existência de taxa(s) pendente(s).

O síndico não tem autonomia para:

  • Conceder desconto (como conceder desconto do rateio de uma despesa?);
  • Não cobrar juros e multa (Lei 10.406/2002, Art. 1.348, inc VII);
  • Arcelar o saldo da unidade inadimplente “a perder de vista” (levando em consideração o período do mandato do síndico).

Observa-se que tal situação beneficia somente o inadimplente e prejudica os condôminos que honram o compromisso perante o condomínio. É importante estar claro que as taxas condominiais são fruto da divisão de uma despesa e a gestão não deve tratar como comércio.

A convenção de cada condomínio prevê as sanções a que estão sujeitos os condôminos (Lei 10.406/2002, Art. 1.334, inc IV). Contudo, não é recomendado que a gestão condominial opte por submeter os inadimplentes ao constrangimento e/ou lhe impedir de usufruir do bem comum, pois pode ficar sujeita a indenização por dano moral. Exemplos:

  • Proibir o uso de áreas de lazer (academia, sauna, sala de ginástica, salão de festa, sala de cinema, piscina, sala de jogos, entre outras);
  • Cortar o fornecimento de água ou gás (somente as concessionárias têm autonomia e natureza jurídica para tal ato);
  • Divulgar o nome dos inadimplentes em áreas comuns (quadro de avisos ou cabine do elevador).

Contudo, o condômino inadimplente não poderá “votar nas deliberações da assembléia e delas participar” (Lei 10.406/2002, Art. 1.335, inc III).

Realmente não é fácil a atribuição do síndico que no fim do mês tem que cobrar diretamente ou indiretamente algum vizinho inadimplente.

No entanto, existem no mercado empresas na área de cobrança que realizam a garantia de receitas de condomínios. A prática ocorre desde a década de 90 e tem evitado o desconforto entre vizinhos na hora da cobrança.

Os boletos são emitidos pela empresa de garantia de receitas, que indiferentemente do valor recebido, irá depositar na conta do condomínio o faturamento total com a dedução da taxa financeira – percentual fixo, média cobrada pelo mercado de 5 a 8%. A empresa absorve a inadimplência e fica responsável pela cobrança sem a necessidade do intermédio do síndico. Assim, o condomínio passa a contar com fluxo de caixa de acordo com a provisão orçamentária.

Alerta

Tornaram-se públicos casos recentes, onde proprietários de escritórios – gestores de condomínios – usurparam recursos financeiros dos condomínios. A soma subtraída representou valores vultosos, chegando à importância de um milhão de reais.

Portanto, recomenda-se aos condôminos que têm realizado o pagamento no escritório da administradora ou contabilidade que confirmem se a mesma possui autonomia para emitir comprovante de quitação em nome do condomínio (Lei 10.406/2002, Art. 1.348, §§ 1° e 2º) bem como, se repassa os valores ao condomínio.

A clareza dos pagamentos efetuados na rede bancária - o crédito ocorre diretamente na conta do condomínio - evita transtornos, com exceção do sistema de conta pool.

Conteúdo

Mauricio Diego Castellain
Contador

Graziella Castellain
Advogada
Activa Contabilidade & Condomínio

Diego José De Oliveira
Ilustrações

Cinthia Spindola
Revisão de textos

Mansueto Trés Júnior
Revisão de textos

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