Activa - Contabilidade e Condom?nios

Não é segredo para ninguém que o mercado imobiliário atravessa um “período de ouro”, com a facilitação na concessão de créditos, o aumento do poder de compra em todas as classes sociais, e como consequência, a explosão no número de empreendimentos e empresas que migram para o ramo.

Dentre os instrumentos que permitem a captação de recursos para a realização das obras, está a Incorporação Imobiliária, uma atividade empresarial com previsão legal na Lei 4.591/64, cujo objetivo é o de auferir a documentação técnica necessária e a saúde financeira do empreendedor a fim de possibilitar tal captação de recursos que lá ao final redundará no término da obra sem surpresas ao consumidor adquirente das unidades.

Para a possibilidade da chamada “venda em planta”, o empreendedor deve registrar a Incorporação Imobiliária sob a matrícula do imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis competente. Aí nascem os problemas.

O mercado imobiliário evoluiu e boa parte dos empreendedores não perceberam que Incorporação Imobiliária não é um “mero rol de documentos”, mas sim uma ampla documentação que padece de análise técnica e jurídica por profissionais especializados que acompanhem o empreendedor, desde a aquisição do terreno até o efetivo registro da Incorporação Imobiliária e posteriores Averbação de Obra e Instituição de Condomínio.

A desídia com a parte jurídica dos documentos faz com que o empreendedor demore vários meses para o registro de uma Incorporação Imobiliária, ao invés de realizá-la nos 30 dias previstos na Lei de Registros Públicos para os documentos que dão entrada correta no Registro de Imóveis. Quanto custa alguns meses de venda atrasada? Certamente, muito menos do que o custo de um profissional para acompanhar os procedimentos. È a economia que sai cara, muito cara.

Boa parte das empresas crêem que seus corpos de funcionários de setores eminentemente administrativos podem absorver o trabalho, e quando as evidências mostram que não, bate o desespero e os recorrentes “pedidos de salvação” para os próprios funcionários do Cartório de Registro de Imóveis, cuja função não é e nem pode ser de consultoria, mas sim de análise e execução.

O instituto Incorporação Imobiliária tem sim um cunho jurídico fortíssimo na preparação de seus documentos, que carecem de uma análise sistêmica, não só da Lei 4.591/64, mas também da Lei de Registros Públicos e do Código Civil.

Elaborar um Memorial de Incorporação sem conhecer preceitos de especialidade subjetiva e objetiva presentes na Lei de Registros Públicos, ou mesmo, uma Minuta de Futura Convenção de Condomínio sem conhecer o Código Civil é fazer um trabalho que certamente não passa pelos crivos do Cartório, além de um relaxamento não condizente com a grandeza e os valores investidos na obra.

Como se não bastasse, os Contratos de Promessa de Compra e Venda que vinculam as partes durante a etapa de Incorporação também são mal redigidos e sem os critérios que a legislação exige e que levam-no ao registro.

Ao contrário, as empresas que perceberam a necessidade da presença de um especialista na área jurídica do empreendimento e contam com ele, acabam por passar por todo o processo de forma muito mais tranquila e célere, e mais do que isso, com custos menores se descontados os prejuízos que tem ao optar pela não profissionalização dos serviços jurídicos do empreendimento.

Assim, há uma flagrante incompatibilidade na mentalidade dos empreendedores que querem excelência em seus empreendimentos, mas tratam com desleixo a parte documental, ressaltando ainda, alguns graves riscos como vender empreendimentos sem ter o registro da Incorporação (o simples ingresso do protocolo não libera a comercialização), e estar sujeito as punições cíveis e criminais por tais práticas.

Importante salientar que, o engenheiro ou arquiteto também não é o profissional adequado para cuidar da parte documental de cunho jurídico, mas sim trabalhar em parceria de informações para com o jurista contratado.

Portanto, a presença de um consultor jurídico especializado na parte de Incorporação Imobiliária é a diferença entre o sucesso e a derrocada de um empreendimento, que muitas vezes, tinha de tudo para dar certo.