Importantíssimo instrumento para o desenvolvimento de uma empresa é seu “ponto”, local aonde será instalada suas atividades habituais de atendimento e desenvolvimento de seus produtos ou da prestação de serviço, o ponto de referência geográfico do cliente - consumidor, este é, strito sensu o estabelecimento empresarial.
Essa referência nasce diante a criação de uma clientela, que tem como fonte o bom trabalho desenvolvido pelas empresas na prestação de produtos e serviços ao consumidor, e a excelência na organização, estruturação do estabelecimento empresarial, nele consistindo nos altos investimento que se faz no imóvel que abriga as atividades empresarias, tendo vista que, este é seu principal cartão de visitas e referência direta para o consumidor.
É necessário que a sociedade empresaria e ou empresário individual, saiba que, ele pode obter, caso não haja um consenso amigável com o locador, a renovação do contrato de locação não residencial de forma compulsória, ou obrigatória, ou seja, sem consentimento do locador.
A lei Federal n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991, denominada “Lei do Inquilinato”, juntamente com as alterações feitas pela lei Federal n.º 12.112 de 09 de dezembro de 2009, trás em seus art. (s). 51 á 57, e nos art.(s) 71 á 75, os requisitos e pressupostos para obtenção da renovação compulsória do contrato de locação comercial ou empresarial.
Visa a presente legislação á proteção especial ao fundo de comércio, hoje também conhecido como o fundo empresarial, que consiste na preservação e valorização do trabalho desenvolvido pelas sociedades empresarias e empresários individuais, que com sua organização empresarial e explorando uma atividade econômica, formam, de forma significativa uma grande gama de clientes que tem nesta empresa um ponto de referência.
A referida legislação é necessária para garantir ao empresário um mínimo de estabilidade e segurança jurídica para realizar investimentos ao longo prazo, para que possa desenvolver suas atividades econômicas, que por questões de mercado, depende de continuidade. A segurança e sucesso na exploração mercantil depende invariavelmente da continuidade da exploração empresarial no mesmo local, no mesmo imóvel e espaço físico, que como já relatamos é ponto de referência da clientela.
O grande ponto de discórdia na renovação do contrato de locação estará no valor pedido pelo locador, que se valendo das circunstancias dos fatos, do locatário estar plenamente estabelecido e organizado no local, dos altos investimentos feitos no imóvel, e de um certo oportunismo, vale-se da renovação para pedir valores exorbitantes para celebrar a renovação do contrato.
Para o locatário comerciante que pôs o melhor de seus esforços e altos investimentos no estabelecimento para organizar uma clientela a aproximação do término do contrato de locação é sempre uma eterna angustia, porque, diante dos valores que podem ser cobrados pelo senhorio do imóvel para o novo pacto contratual, haverá grandes riscos de perder todo “ponto” que construiu, e a clientela que formará, além dos investimentos que já realizou.
É nesta hora que o locatário deve procurar através do processo judicial a renovação da locação a um preço justo, real, atendo os interesses de ambas as partes, do locador em ver o reajustamento do valor da locação, e do locatário em ter reajustado este valor dentro de um valor equânime e real as condições de valorização da região de sua situação do imóvel, mas não baseado no oportunismo da ocasião, que pode acarretar o fechamento de uma empresa que trás benefícios para toda sociedade com a prestação de serviços e produtos, além do oferecimento de emprego e renda para muitas famílias, que diante interesse particular unilateral e injusto, pode levar o desemprego para inúmeras famílias empregadas por essa empresa.
Para obtenção da renovação compulsória é necessário, através de um processo judicial especifico, demonstrar o preenchimento dos seguintes requisitos;
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; *Contratos verbais e sem prazo estipulado estão fora da proteção.
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; * O contrato de locação deve ter sido celebrado com prazo mínimo de 5 anos ou a soma das varias renovações anteriores atinjam este prazo.
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos." * É necessário que neste imóvel tenha sido explorado a mesma atividade econômica, seja nos 3 primeiros ou nos 3 últimos anos.
Cabe ressaltar que será necessário que a referida ação judicial seja intentada no último ano, e no prazo mínimo de seis messes do término do contrato de locação, sob penas de perda do direito de propor a ação judicial em momento posterior.
Também é de sua importância a comprovação do cumprimento, por parte do locador, de todas as obrigações contratuais, tais como o pagamento dos alugueres na data de seu vencimento, encargos com as taxas de serviços públicos de energia elétrica, água, coleta de lixo urbano, e demais tributários, caso seja convencionado em contrato.
Dr. Dieimes Laerte de Souza
Advogado: OAB-SP 235.725 - OAB-SC 31.705-B
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