Activa - Contabilidade e Condom?nios

Condomínio é o nome que se dá ao instituto que preconiza direito de posse a duas ou mais pessoas com deveres e direitos iguais sobre uma coisa. Em outras palavras, é um co-domínio. Um dos exemplos mais comuns são os condomínios residenciais, onde duas ou mais pessoas tem o domínio sobre a edificação e ali resolvem acordar direitos e obrigações sobre o objeto.

Hodiernamente, essa espécie de condomínio vem sofrendo com um problema contumaz: a inadimplência de alguns condôminos.

O diploma legal que doutrina essa relação jurídica é o Código Civil Brasileiro. Porém, nas suas egrégias páginas não há menção alguma a percentuais que possam ser incididos na cobrança de multa e juros moratórios no atraso do pagamento.

A única exceção está grafada no dispositivo 1.336 que ressalta a possibilidade do inadimplente sofrer juros convencionados sobre o atraso ou quando não houver convenção, a alíquota de 1% ao mês e multa de 2%.

Destarte, entendemos que fica a critério de cada condomínio estipular a multa que deverá ser cobrada pela mora do pagamento. Na omissão, aplica-se o que disciplina o Código Civil.

Se estamos tratando dos direitos do condomínio, faz-se mister também asseverar os deveres.

É totalmente vedada a exposição de nomes ou números da unidade inadimplente em listas afixadas nas paredes, elevadores ou entrada do condomínio, sob pena de possíveis ações indenizatórias. Ninguém pode vilipendiar o nome de alguém sem sofrer as sanções legais.

Como o condomínio deve proceder para sanar a dívida do inadimplente?

Entendemos que o mais acertado é: notificar a parte devedora de forma extrajudicial por meio de cartórios ou através de AR (aviso de recebimento) do serviço postal. Vale à pena ressaltar que os dois meios são satisfatórios para provar a tentativa de recebimento da dívida, bem como para provar que há a mora do pagamento.

A parte mais polêmica surge agora: o que pode o condômino devedor e o que não pode.

De acordo com Jorge Santiago, colega advogado e especialista nessas situações: "O devedor pode ser punido com a não utilização de áreas especiais (caso haja deliberação em assembleia ou em convenção) como salão de festas, por exemplo".

De forma nenhuma o condômino pode ser privado das áreas comuns, tais como elevadores, hall de entrada, garagens, escadas etc.

O condomínio pode, sem receio de ações indenizatórias contrárias, inserir o nome do devedor nos serviços de proteção ao consumidor e em cartórios de protestos de títulos.

Há uma situação em que o condômino não é proprietário da unidade em que ocupa. Nesses casos o condômino pode ser um inquilino, comodatário etc.

Neste sentido, faz-se mister dizer que a dívida é propter rem, isto é, própria do objeto. Se não houver o saneamento da dívida, o objeto poderá ser penhorado ou leiloado. O proprietário é o verdadeiro agente passivo da ação de cobrança. Muita atenção quando for alugar ou emprestar seu imóvel, pois se ele tiver cobrança de condomínio, a responsabilidade é sua.