Muito se tem discutido em relação às obrigações e responsabilidades do síndico, em razão das obras realizadas pelos condôminos em suas unidades, tendo em vista os desabamentos ocorridos no início do mês de fevereiro na cidade do Rio de Janeiro e em São Paulo.
A função de síndico traz consigo uma série de deveres e responsabilidades.
O Código Civil, no capítulo que trata dos condomínios edilícios, impõe a todos que moram em condomínio determinados direitos e deveres, e ao síndico cabe a obrigação de zelar pelas partes comuns e, numa análise mais criteriosa, nas situações ocorridas dentro das unidades, mas que tragam reflexo na edificação, como a realização de obras e reformas.
A Convenção pode disciplinar as responsabilidades de todos os integrantes do condomínio, mas, na sua falta, o Código Civil dá ao síndico ferramentas para exigir que os moradores do condomínio não adotem posturas que possam prejudicar o conjunto, principalmente aquelas que tragam perigo à vida e aos bens dos demais moradores.
Em se tratando especificamente de obras, o Código Civil impõe aos condôminos o dever de não realizá-las de modo a comprometer a edificação, estabelecendo penalidades; ao síndico, como representante de todos os condôminos, impõe o dever de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do condomínio, respeitar e fazer respeitar a Convenção, regulamentos e deliberações assembleares e, ainda, cobrar multas eventualmente impostas.
Com relação às obras nas unidades particulares, o síndico pode exigir que os condôminos previamente comuniquem à administração a sua realização e, dependendo do vulto da obra, que apresentem os documentos que garantam a sua regularidade (laudo técnico e alvará). Caso não seja atendido, o síndico poderá aplicar a penalidade prevista na Convenção do Condomínio ou, dependendo do caso, propor medida judicial visando paralisar o andamento da obra (nunciação de obra nova).
Como não há legislação específica sobre a matéria, o síndico deverá formalizar uma denúncia às autoridades competentes (Prefeitura/Secretaria Municipal de Urbanismo) e convocar uma AGE, com item específico na ordem do dia, buscando aprovar medidas mais urgentes.
Caso o morador não permita a entrada do síndico na unidade e havendo indícios de risco iminente, poderá o síndico solicitar autorização judicial para proceder às verificações necessárias.
No caso de partes comuns, é importante lembrar que o síndico, ao constatar a necessidade de uma obra, deverá verificar a garantia que as construtoras oferecem após o seu término e, ainda, a garantia por vícios ocultos. Todos esses assuntos estão disciplinados no Código Civil.
Estas são orientações gerais, devendo o condomínio, em situações concretas, consultar um advogado para orientá-lo sobre os procedimentos a serem observados, tendo em vista a complexidade do assunto e seus possíveis desdobramentos.
Autor: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Obs.: Os textos aqui apresentados s?o extra?dos das fontes citadas em cada mat?ria, cabendo ?s fontes apresentadas o cr?dito pelas mesmas.