Você paga caro pelo seu condomínio? Ter piscina ou não pode ser um fator pouco relevante para o valor final; entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço é justo
Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.
Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.
A localização dos imóveis também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelos custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, da área de administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na cidade de São Paulo.
"Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.
Despesas fixas
Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. “Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais”, explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).
Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.
Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. “Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio”, comenta Anauate.
Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.
Área de lazer
Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. “A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina”.
Vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube - e não incluir apenas uma piscina, ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção - este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube, é de 150.000 reais.
Tabelas de despesas
A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do apartamento. Veja a seguir o resultado da pesquisa do mês de abril.
Prédio com apartamentos de um dormitório
Tipo de despesa Valor (R$)
Pessoal 8.287
Encargos 4.084
Benefícios 671
Água 2.120
Energia 1.066
Manutenção 1.828
Material de Construção 228
Administração 2.551
Gerais 719
Eventuais 1.519
Total 23.075
Prédios com apartamentos de dois dormitórios
Em apartamentos com mais de um domitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva
Prédios com apartamentos de dois dormitórios
Em apartamentos com mais de um domitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva
Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)
Pessoal 10.128 9.864
Encargos 4.737 4.707
Benefícios 495 517
Água 2.731 2.945
Energia 1.216 1.281
Manutenção 2.026 2.026
Material de Construção 279 291
Administração 2.430 2.405
Gerais 575 543
Eventuais 1.687 1.889
Total 26.304 26.468
Prédios com apartamentos com três dormitórios
Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)
Pessoal 14.897 13.312
Encargos 5.513 4.894
Benefícios 651 651
Água 3.426 2981
Energia 1.633 1.385
Manutenção 2.618 2.468
Material de Construção 396 348
Administração 2.561 2.446
Gerais 945 1054
Eventuais 1.999 1.653
Total 34.640 3.1191
Prédio com apartamentos com quatro dormitórios
Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)
Pessoal 12.640 11.004
Encargos 6.029 5.798
Benefícios 894 753
Água 3.401 3.423
Energia 1.877 1.674
Manutenção 2.684 2.300
Material de Construção 423 353
Administração 2.433 2.392
Gerais 647 658
Eventuais 2.874 2.447
Total 33.902 30.802
Autor: Exame
Fonte: Síndico Net
Obs.: Os textos aqui apresentados s?o extra?dos das fontes citadas em cada mat?ria, cabendo ?s fontes apresentadas o cr?dito pelas mesmas.