Activa - Contabilidade e Condom?nios

Reformar é coisa séria e exige cuidados

Os sistemas construtivos se desgastam ao longo de sua vida útil e precisam de uma avaliação periódica e criteriosa em todas as áreas: hidráulica, combate a incêndio, gás, elétrica, revestimentos de fachadas, dentre outras

Fazer obras e reformas em condomínios parece algo simples e casual, mas na realidade implica em diversas responsabilidades e exige muita cautela, para que não acabe em tragédia, como o desmoronamento de edifícios no Rio, em 2012.

Às vezes, aquilo que é considerado "uma reforminha", como a troca de pisos ou a abertura de vão de um cômodo para outro, pode implicar em uma grande intervenção. Por isso, é de extrema importância a conscientização de proprietários e síndicos quanto às obras nos condomínios. Em primeiro lugar - e algo que é comumente esquecido -, o síndico responde civil e criminalmente pelo que acontece no condomínio, por isso deve ser prévia e oficialmente comunicado pelos condôminos acerca de obras realizadas no interior das unidades que possam afetar a estrutura do edifício.

Além disso, os respectivos proprietários também devem fornecer uma declaração assinada pelo engenheiro ou responsável técnico, informando que a obra não abala a estrutura e as instalações da edificação, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), devidamente recolhida. O documento também deve atestar que as obras estão de acordo com as legislações municipais. Vale ressaltar a importância da contratação de profissionais qualificados para projetar e executar a reforma. Muitos acidentes graves acontecem por causa de obras malfeitas. Hoje as regras estão mais rígidas e é preciso que os condomínios se conscientizem de que não há mais espaço para amadorismo.

Ao síndico, não cabe impedir a feitura de uma obra, mas sim ter ciência de tudo o que está sendo feito e fiscalizar. Se for notada alguma anormalidade e o morador não permitir a entrada do síndico para verificar o que está sendo feito, a Justiça pode ser acionada. Em casos extremos, o condomínio poderá propor ação de denunciação de obra nova, a fim de suspender ou mesmo demolir obras irregulares, por meio de liminares. 

É recomendável que cada condomínio faça um código interno de obras, no qual devem constar critérios para identificar que tipos de intervenções são passíveis de fiscalização. E é imprescindível que esse código esteja de acordo com as diversas normas existentes que regulamentam essa questão, como a Norma de Desempenho, a Norma de Manutenção e os Manuais de Uso, Operação e Manutenção.

Não são somente as obras que podem afetar a edificação. O uso inadequado de áreas e equipamentos também deve ser monitorado pelo síndico, como a colocação de produtos com peso acima do previsto ou uso de equipamentos com consumo superior ao especificado em projeto. Também é importante ter em mente que os cuidados com manutenção no edifício devem começar no dia seguinte à entrega do empreendimento e seguir de forma constante, a fim de conservar ou recuperar a capacidade funcional de seus sistemas constituintes e suprir as necessidades dos seus usuários, sem qualquer prejuízo à segurança de todos.

No caso das unidades autônomas, o Código Civil afirma que os condôminos têm responsabilidade civil pela conservação daquilo que é seu. Já nas áreas comuns, a conservação deve ser uma preocupação do síndico. A realização de obras voluptuárias nesses espaços exige a aprovação de dois terços dos condôminos, e obras úteis pela maioria absoluta dos condôminos. Já em casos de reparos necessários urgentes, podem ser feitos independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão, por qualquer condômino.

Os sistemas construtivos se desgastam ao longo de sua vida útil e precisam de uma avaliação periódica e criteriosa em todas as áreas: hidráulica, combate a incêndio, gás, elétrica, revestimentos de fachadas, dentre outras. Todos esses cuidados devem ser prioridade nos condomínios, pois somente dessa forma será possível garantir o bem-estar e a segurança de todos.

* Flávio Amary é vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação no Estado de São Paulo (Secovi-SP)