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No dia 20/9, o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, abriu os trabalhos da 12ª Conferência Internacional da LARES (Latin America Real Estate Society) falando das condições atuais dos preços dos imóveis na cidade de São Paulo, cujos reflexos são percebidos em todo o Brasil.

O dirigente refutou a formação de bolha imobiliária, com base nos seguintes argumentos: não há, no País, alto grau de endividamento da população, oferta dissociada da demanda e má concessão de crédito.

Para entender esse movimento de alta, duas premissas devem ser consideradas: como o mercado  valoriza os imóveis e quais os fatores que distorcem esse equilíbrio, provocando desarranjos nos preços.

De acordo com Bernardes, o empresário idealiza o empreendimento e identifica o público-alvo; estuda a demanda e a concorrência; formula os preços baseado em custos, margem, inflação, funding, tributação e velocidade de vendas. “Assim, ajusta o produto à renda do comprador”, disse Bernardes.

Do outro lado, o comprador analisa seus anseios e necessidades; identifica a oferta competitiva por meio do binômio qualidade/ valor; compara as ofertas; analisa sua capacidade de pagamento e decide a compra.

Mercado em crescimento – O mercado potencial de compradores de imóveis no Brasil é muito grande e recebe a influência de vários fatores, principalmente da distribuição etária da população, dos padrões de conjugabilidade e idade média para casar, da formação de novos arranjos familiares e dos níveis de renda e da capacidade de pagamento das pessoas.

“Para atender à demanda vegetativa e a que compõe o déficit habitacional, será preciso produzir 23,5 milhões de novas unidades até 2022. Serão 1,9 milhão por ano”, declarou Bernardes.

Quanto aos preços, Bernardes afirma que, retirado o índice de inflação, a variação acumulada em 10 anos é de 31%. Este ano, por exemplo, essa elevação apresenta desaceleração, comparativamente a 2011.

Afora isso tudo, o crédito imobiliário tem grande potencial de crescimento, pois ainda representa somente 5,5% do PIB (Produto Interno Bruto). “Sem contar que o brasileiro financia 63% do valor do imóvel, o nível de inadimplência é muito baixo e 70% dos financiamentos da Caixa são para a compra do primeiro imóvel. Por essas razões, não acreditamos em bolha”, conclui o presidente do Secovi-SP.

Metro quadrado – Eduardo Zylberstajn, pesquisador da FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e coordenador do índice FIPE/ZAP, apresentou o ranking das cidades brasileiras com o metro quadrado mais valorizado, onde São Paulo ocupa a sétima colocação.

De acordo com as informações apresentadas pelo pesquisador, no mês de agosto, São Paulo e Rio de Janeiro registraram queda nos preços dos imóveis. Ele afirmou, ainda, que o número de meses necessários para comprar um metro quadrado (índice Affordability) registra que o porcentual da renda necessário para financiar em metro quadrado caiu, apesar de o aumento do preço do imóvel ter superado o crescimento da renda.

“Na verdade, teremos problemas se a taxa de juros e os prazos de financiamento forem alterados. E não há sinal de que teremos alterações nas regras de financiamento”, avaliou. Conforme o índice FIPE/ZAP, nos distritos de Ibirapuera e Vila Nova Conceição, o metro quadrado médio é de R$ 14 mil. Quanto à rentabilidade de locação, o Centro registra índice que varia de 12% a 14%, enquanto que na Vila Formosa o máximo é de 4%.

Conclusões – Coube ao presidente da Fiabci/Brasil (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias), Basilio Jafet, apresentar as conclusões desse primeiro debate. Para ele, o mercado imobiliário tem trabalhado com pequenas margens de lucro, porque há quatro insumos que encarecem o produto: terreno, mão de obra, materiais e equipamentos. “Não há chances de estes custos caírem. Logo, se o insumo não baixa, o custo real também não diminui.”

Segundo Jafet, o que acontece em grandes metrópoles, como Lisboa, Londres e Manhatan, também se percebe nas grandes cidades do Brasil, como a dificuldade de aprovar projetos e a escassez de terra. “Sem contar que imóveis bem localizados custam mais”, completou o dirigente, que também é vice-presidente de Desenvolvimento do Secovi-SP.

Ele lembrou que os preços dos imóveis ficaram 15 anos sem reajustes, em termos reais, e que a grande revolução do mercado imobiliário já aconteceu. “O crédito bancário não vai impulsionar o aumento dos preços e as regras de valorização dependerão das mudanças nos bairros”, concluiu.

Confira o conteúdo completo da palestra de Claudio Bernardes.