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“Condomínio online: Assembleia Virtual, entre outros serviços” foi o tema da mesa-redonda que abriu o segundo dia do Enacon – Encontro das Administradoras de Condomínios, realizado no Secovi-SP, na terça-feira, 23/10.

Na enquete feita antes da mesa-redonda, 48% dos presentes votaram a favor da realização da assembleia virtual, 16% foram contrários e 35% disseram não ter opinião formada, provando que muita gente ainda tem dúvidas sobre o assunto.

Com uma bancada de especialistas em Direito e na área condominial, o debate, mediado por Mariângela Machado, diretora de Associações de Loteamentos Fechados da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, expôs diferentes pontos de vistas e levantou questões sobre um assunto considerado muito novo e provado bastante polêmico pela discussão que gerou.

Na opinião de Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), o primeiro passo para um condomínio viabilizar legalmente a realização da assembleia virtual é discipliná-la na convenção. “Na maioria das convenções isso não está previsto. E, para alterar a convenção, é necessário uma assembleia com a presença de 1/3 dos condôminos”, lembrou.

Segurança jurídica foi a principal preocupação demonstrada por Luís Fernando Marin, coordenador e professor da pós-graduação em Direito Imobiliário da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis). Ele apresentou uma série de questões sobre a legalidade da assembleia virtual, envolvendo aspectos da legislação brasileira, a obrigatoriedade de estar prevista na convenção, sua validade em um condomínio cuja convenção não preveja essa possibilidade, como será feita a identificação de um condômino (uso de login e senha é considerado vulnerável, mas nem todos possuem certificação digital), dentre outras.

Segundo ele, a legislação não determina a forma da realização da assembleia, abrindo a possibilidade para o modelo virtual. “Levando em consideração o direito a voto dos condôminos (que não são obrigados a ter equipamentos ou familiaridade com a tecnologia, como os idosos), a assembleia híbrida, na qual os dois modelos (presencial e virtual) se harmonizem, parece ser o caminho”, declarou.

Representantes da Anoreg (Associação de Notários e Registradores) e da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo) explicaram os procedimentos para se registrar uma ata, seja ela oriunda de uma assembleia presencial ou virtual, fazendo uma análise formal para a sua validação: verifica-se como a convenção do condomínio disciplina o assunto e seu formato, se a convocação foi feita na forma e com a antecedência exigidas na lei, confere-se a lista de presença, quórum e conteúdo que prove debate e abertura de os condôminos se expressarem.

A afirmação de que assembleia virtual pode dar margens a mais fraudes e falhas do que a presencial não foi apoiada por eles. “O meio eletrônico tem tudo para ser o mais seguro, principalmente na autenticação das pessoas. Nas assembleias presenciais há pessoas que participam no lugar dos condôminos e ninguém sabe, porque nem todos se conhecem num condomínio. E as administradoras não querem se indispor com os condôminos exigindo, por exemplo, a sua identificação com documento”, disse Jorge Takeda, da Arisp.

Marcelo Manhães de Almeida, presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP, mostrou-se preocupado com o fator social na realização das assembleias virtualmente. “O ambiente virtual reaproxima, mas também afasta as pessoas. Isso preocupa porque a participação dos condôminos já é baixa no modelo presencial. Com o virtual, além de ficarem mais alheios às questões coletivas do condomínio, eles podem se sentir mais à vontade para criticar e reclamar de vizinhos, já que não estarão cara a cara com ninguém, acarretando na piora do convívio. O recurso virtual pode virar uma arma de ataque”, alertou. Em sua opinião, redes sociais privativas podem ser grandes aliadas para receber opiniões e colaborações prévias, levadas posteriormente para uma assembleia.

A recomendação final de João Luiz Annunciato, diretor de Administradoras da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, é que, por enquanto, sejam realizadas apenas enquetes e pesquisas de forma online. As assembleias virtuais devem esperar até que haja previsão na legislação. “O mercado imobiliário é formal e o mais seguro hoje é a assembleia presencial”, disse.

Ao final, foi feita uma última enquete com os participantes e 10% se mostraram favoráveis à assembleia virtual, enquanto 35% foram contrários, 41% preferiram a assembleia híbrida e 14% permaneceram sem opinião formada. “O assunto é importante, há dúvidas e temos muita discussão pela frente. Embora não tenhamos saído com uma conclusão, o painel foi um êxito total”, disse Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.