Activa - Contabilidade e Condom?nios

O penúltimo evento do Ciclo de Palestras promovido pela Rede Secovi de Imóveis recebeu o diretor da Regus e engenheiro especialista em perícias Guilherme Ribeiro. Sob o tema Avaliação e Fotografia de Imóveis, Ribeiro discorreu sobre critérios básicos que devem ser adotados no momento em que se vai atribuir preço a um imóvel e, ainda, deu dicas básicas de fotografia, a fim de tornar as imagens de bens à venda mais atraentes ao público em sites de compra e venda imobiliárias.

Sobre os fatores mais determinantes que afetam o preço de um imóvel usado, Ribeiro fez menção à localização, à área, ao projeto, aos recursos técnicos e à conservação. “A localização é o primeiro item ao qual atentar. Pra ser ter uma ideia, às vezes, o fato de estar de um lado ou de outro de uma mesma avenida tem um impacto muito grande”, disse o palestrante. Como forma de chegar a uma média de valores praticados em uma determinada região, o engenheiro recomendou que, em uma planilha, sejam colocadas informações de imóveis semelhantes, como áreas total e útil, características físicas, número de vagas e o valor pedido pelo proprietário. “Infelizmente é muito difícil avaliar imóveis aqui no Brasil. Em outros países se faz um gigantesco banco de dados com os históricos de todas as transações. Aqui, a informação é omitida e não é compartilhada”, sublinhou.

Além disso, o corretor precisa ir ao imóvel que está comercializando. “Se eu fosse um comprador, ficaria profundamente irritado se eu notasse que o corretor nunca visitou a casa que está me oferecendo”, pontuou. Ele também recomendou que o corretor converse com o zelador do edifício e visite os arredores. Com as informações amealhadas, o profissional pode chegar a um preço mais justo. “Quase sempre, quem está colocando seu imóvel à venda o supervaloriza. Vocês não têm de fazer uma avaliação para agradar o cliente; têm de fazer uma avaliação crítica, justa”.

Um levantamento feito na base de dados da Rede Secovi dá conta de que a média de tempo que um imóvel usado leva para ser vendido é de 14 meses. Se estiver em mau estado, essa média sobe para 50 meses. Traçando um paralelo com o mercado norte-americano, Ribeiro afirmou que, lá, vende-se um imóvel em menos de 30 dias. “Isso ocorre por dois motivos: os americanos têm o conceito de rede mais bem difundido e as imobiliárias põem um imóvel à venda com preço praticável”.

Outros critérios citados por Ribeiro foram a obsolescência do imóvel – antigamente, tinha-se estrutura para uma televisão em toda a casa e uma linha telefônica; se a tecnologia avança, nossas necessidades mudam, e os imóvel têm de acompanhar essa evolução –; conservação – peremptório no preço e principalmente na velocidade da venda –; melhorias – valorizam mais as salas comerciais, como instalação de ar condicionado e persianas –; e, por fim, custo operacional. “É complicado negociar um imóvel cujos seguro e condomínio saem mais caro que o valor de um aluguel”.

Fotografia

Guilherme Ribeiro iniciou sua apresentação sobre fotografia expondo as diferenças entre modelos de câmeras fotográficas: compactas, as que geralmente se têm em casa; e reflex, modelos profissionais. Para a finalidade de fotografar imóveis e divulgar as imagens com fins comerciais, é recomendável a utilização das reflex. “Não é necessário comprar uma câmera com o máximo de resolução. Uma de três ou quatro megapixels já é suficiente. Acima disso, o cartão de memória enche muito rápido e a máquina fica lenta”, disse.

O palestrante também alertou para “fugir” do modo automático. “Leia o manual de instruções. Você verá que dá pra fazer um monte de coisas. Usar modo automático é dizer que o aparelho é mais inteligente do que eu”, brincou. Outras dicas dadas por ele foram:

- para evitar imagens desfocadas, pressione o botão de foto até a metade, aguarde um segundo – tempo necessário para a câmera focar o objeto da foto – e depois aperte até o fim;

- segure a câmera com a alça presa à mão, os polegares devem sustentar a parte de baixo e os indicadores a de cima, manter o braço a meia distância do rosto, com os cotovelos levemente inclinados, pés alinhados com os ombros, prender a respiração quando pressionar o botão de foto.

Especificamente para fotografar imóveis, aconselhou:

- tirar fotos de diversos ambientes, como se estivesse contado uma história e apresentando pessoalmente o imóvel ao comprador;

- valorizar iluminação natural e acender todas as luzes;

- focalizar vistas externas (uma janela com visão da Ponte Otávio Frias Filho, por exemplo);

- diferenciais (piscinas, quadras, saunas etc);

- cuidado com espelhos no ambiente;

- usar lente grande-angular;

- retirar pessoas, animais e objetos antes de fotografar.

Um imóvel anunciado sem foto em qualquer portal gera um por cento dos cliques dos demais. Entretanto, exagerar na quantidade de imagens é outro erro comum. “O ideal é menos de dez fotos”, disse o palestrante, emendando que, em geral, o consumidor nem sequer chega a checar mais de quatro imagens.