Todo condomínio necessita, ao longo de sua vida útil, de constante manutenção. Por vezes, utilizando a área comum, amplia, reduz e até mesmo promove a alteração de sua estrutura original. Mas seriam tais ações de livre iniciativa do síndico? Quem indicaria tal necessidade? Uma assembleia pode deliberar sobre isto? Estas e outras questões sempre vêm à tona ao tratarmos do tema.
Ainda que o síndico seja o administrador do condomínio, conforme definição do Código Civil (Art. 1.347), o mesmo possui limitações em sua atuação, trazidos pelos direitos e deveres próprios da função que exerce. Neste aspecto, o Código Civil disciplina a questão sobre obras dizendo quando o síndico pode atuar imediatamente, independente de autorização. É o caso das obras necessárias.
Quando as mesmas forem necessárias, urgentes, mas caras, o síndico pode ainda providenciá-las, apenas dando ciência à assembleia. Porém, quando forem necessárias, mas caras e sem urgência, o síndico deverá pedir autorização à assembleia dos condôminos, a qual deliberará por um quórum simples, ou seja, decidirá (contrária ou favoravelmente à contratação da obra) pelos votos da maioria simples (50% mais um) de quem estiver na assembleia.
O síndico submeterá ainda à aprovação de assembleia outras obras que não sejam necessárias, tais como: as que embelezam o local e o empreendimento (chamadas de "voluptuárias"), as quais devem ser aprovadas por 2/3 de todos os condôminos; aquelas que aumentam o uso de locais já existentes (chamadas de "úteis"), que dependem da deliberação da maioria dos condôminos; as que aumentam a área do local existente, as quais demandam concordância de 2/3 condôminos; e, finalmente, as que constroem novo pavimento ou edifício, com novas unidades, devem possuir 100% de aprovação dos condôminos.
Duas situações devem ser lembradas ainda: quando a obra for de manutenção e o síndico não executá-la, qualquer condômino poderá fazê-la, devendo ser ressarcido posteriormente pelo condomínio. Além disso, toda a obra de acréscimo ou modificação não poderá ser executada se "prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns".
Também não é muito mencionar que além dos quóruns para execução, em uma obra que venha alterar a estrutura física existente, o projeto deverá ser aprovado por assembleia, evitando que a coletividade possa contestar, alegando que o projeto arquitetônico do condomínio vai ser afetado ou mesmo que a obra já venha causando ou poderá causar algum dano ao condomínio.
Superadas estas necessidades, a obra deverá ser contratada por meio de um contrato que preveja o que será feito, prazo de execução, excedentes de prazo, multas por não execução, formas de rescisão e pagamento, controle e identificação de funcionários que atuarão no condomínio, entre outras particularidades necessárias e que somente fazem parte ao condomínio contratante. Outro aspecto importante que o síndico deve considerar quando o assunto é obras, é buscar regulamentar, por meio de deliberação de assembleia, as obras no interior das unidades, podendo em alguns casos ou contratar um escritório especializado para avaliá-las, ou criar uma comissão específica interna para analisar e fiscalizar as mesmas.
A exigência de comunicação prévia e de ter um profissional habilitado responsável também se faz necessária, pois ainda que seja uma parte da propriedade denominada exclusiva, as alterações em suas estruturas originais podem acarretar grande risco à coletividade, tais como aumento de carga elétrica (toda unidade condominial tem um limite de carga); demolição de áreas estruturais da edificação; uso irregular das tubulações e rede de distribuições de água e esgoto, entre outras particularidades. Caso o condomínio não possua tais regras, fica a cargo do síndico a responsabilidade por fiscalizar.
Assim, fica a dica de que o síndico, ao contratar uma obra, deve avaliar bem a questão para saber classificá-la, buscar sua aprovação nos termos legais, ser assessorado por profissionais habilitados. E quando tiver uma obra em unidades privativas, se não puder contar com uma regra aprovada em assembleia, deve, além de solicitar que o morador providencie o assessoramento de especialistas, pedir a ele documentos do responsável da obra, proporcionando a segurança da moradia a todos os condôminos.
