Pétreo só Deus, nem as pedras escapam das mudanças.
Assim como no nosso caso, também os Edifícios necessitam de manutenção constante, desde sua entrega inicial, que em princípio fica com a Construtora/Incorporadora (prazo de garantia).
As condições de poluição, movimentações do solo ou das diferenças de temperaturas, desgastes, mecânicas etc. são alguns dos fatores que originam a necessárias manutenções.
Já as reformas são necessárias para adequar o edifício a novas situações, como exemplo, podemos citar as instalações elétricas que nos edifícios antigos não foram projetadas para a enxurrada de eletrodomésticos e eletrônicos que se usa na atualidade.
Didaticamente podemos falar em Manutenção Corretiva (que é de rotina) mais a Preventiva, que, se a deterioração do edifício, mantendo elevado seu valor patrimonial, bem como a segurança e o conforto desejado pelos seus usuários/moradores.
Esse trabalho, ao contrário do que costuma ser feito, deve ter um acompanhamento profissional, pois o amadorismo leva a erros grosseiros. Em geral, ao se contratar o faz tudo, este acaba quebrando o galho e não resolvendo o problema em definitivo. Não raro, leva a problemas mais sérios e a gastos desnecessários.
O gerenciamento da manutenção deve, portanto, ser realizado por profissionais especializados.
Quanto a se optar por equipe própria ou contratada, isso dependerá do tamanho do edifício e do treinamento e capacitação dos funcionários. E, em geral, também da dificuldade de gerenciar a equipe própria, pois os problemas apresentados são vários e esse grupo de funcionários nem sempre é hábil para todos eles.
Com terceiros, além da qualificação para aquelas necessidades, que deve ser colocada com objetividade e profissionalismo para as contratações, também o valor da oferta representa um dos itens importantes de decisão, mas não o único, como em geral é feito.
Em suma, na hora da manutenção, seja a corretiva ou preventiva, deve-se evitar executar:
1. Sem planejamento físico-financeiro;
2. Sem conhecimento das normas e técnicas;
3. Sem conhecimento real do problema;
As diversas partes do edifício a receberem manutenção regular podem ser definidas por:
1. Corpo do edifício: estrutura, fundações, pintura, paredes de fechamento etc.
2. Áreas externas: acessos, jardins, vedação (muros ou gradis) etc.
3. Instalações: elétricas, hidráulicas.
4. Equipamentos especiais: automação, segurança, comunicativa, automação etc.
5. Mobiliário: de piscina, salão de festas, hall etc.
Não raro, em minhas visitas a condomínios, me defronto com a falta de documentos, principalmente de projetos técnicos como: fundação, estrutural, elétrica, hidráulica, telefonia etc. Isso se deve as mudanças de administradoras e síndicos e à falta de orientação quanto à necessidade de arquivar a memória da vida do edifício. Comumente, não se projeta um espaço de arquivo físico para tanto.
Como fazer o contrato das obras
Atenção: é importante realizar sempre o contrato e não apenas ter uma proposta
ITENS QUE DEVEM CONSTAR NO CONTRATO |
ÁREAS: |
1 - Qualificação da empresa: nome, endereço, CNPJ. |
J |
2 - Objetivos do contrato: definição das finalidades e |
T |
3 - Identificação dos responsáveis: nomes e cargos dos responsáveis pelos serviços que assinam o contrato. |
J |
4 - Serviços (descrição) |
T-F
T
T-J |
5 - Obrigações da contratada: |
J
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T |
6 - Obrigações da contratante: |
T-F
F
J |
7- Custos do contrato:
-Valor do contrato, etapas do contrato (sistema), serviços extras (quais, cobranças e aprovação) |
T-J
T
T-F-J |
8 - Fiscalização: |
T-J |
9 - Foro-Indicação do mesmo em caso de demanda judicial. |
J |
10 - Disposições Gerais: assuntos específicos do contrato, Datas (multas, prazos e reajustes). |
T-F-J |
Obs.: Em caso de compras em nome do condomínio, devem ser requisitadas pelo contratado ao contratante e somente pedidas pelo próprio contratante.
Autor: Roberto Boscarriol Jr.
Fonte: www.direcionalcondominios.com.br
Obs.: Os textos aqui apresentados s?o extra?dos das fontes citadas em cada mat?ria, cabendo ?s fontes apresentadas o cr?dito pelas mesmas.